Nên tập trung cho phân khúc bất động sản giá rẻ và trung bình

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều biến động theo chiều hướng tăng giá bất hợp lý. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà - thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân khúc nhà, đất ở trung bình sẽ thu hút nhiều người mua hơn vì chiếm nhu cầu lớn nhất và thị trường bất động sản không nên đi quá xa nhu cầu đó.

Không chỉ là người quản lý, ông Khởi còn là một chuyên gia hiểu rất rõ quy luật của thị trường bất động sản. Ông từng chia sẻ cho những doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này những lời khuyên hữu ích để giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

* Nhiều khu vực sôi động

 Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

- Theo tôi, thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm nay có sự tăng trưởng khá lớn, cả ở khu vực phía Nam và phía Bắc. Ngoài 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì các tỉnh, thành lân cận cũng tăng trưởng khá tốt. Trong đó bất động sản không chỉ gói gọn phát triển ở căn hộ các phân khúc mà ở cả lĩnh vực đất nền để ở, condotel (căn hộ khách sạn), đất thuê làm nhà xưởng sản xuất công nghiệp, văn phòng giao dịch.

Trong những tháng đầu năm, bất động sản tăng bình quân khoảng 5-6% so với đầu năm 2017. Theo nhận định của tôi cũng như các chuyên gia trên lĩnh vực này, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục có mức tăng cao hơn năm trước. Vì Nhà nước đã mở rộng đối tượng sở hữu với cả người nước ngoài nên vốn đầu tư của nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng sẽ nhiều hơn.

 Từ năm 2017 đến nay, ngoài đất nền thì condotel là lĩnh vực “nóng” nhất với các nhà đầu tư. Vì sao thưa ông?

- Condotel là viết tắt của 2 từ condo và hotel, đây là loại hình căn hộ khách sạn. Condotel được thiết kế và quản lý như một khách sạn, tuy nhiên lại có chủ sở hữu riêng và có điểm khác biệt so với các khách sạn là có bếp ăn và các dụng cụ nấu nướng, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt riêng khi đi nghỉ dưỡng của khách hàng.

Những năm gần đây, du lịch Việt Nam có mức tăng trưởng cao. Năm 2017, khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam tăng 30%, trong nước có 60-70 triệu lượt người đi du lịch nên nhu cầu về căn hộ cao cấp để nghỉ dưỡng tăng lên và condotel đáp ứng được điều này. Do đó, nhiều nhà đầu tư thay vì rót vốn vào lĩnh vực căn hộ đã chuyển hướng sang đầu tư condotel và cho thuê lại. Năm 2017 được các chuyên gia đánh giá là năm “hứng khởi” của condotel. Những condotel thường được xây dựng ở nơi có du lịch phát triển. Người mua condotel sau đó có thể kinh doanh bằng cách cho khách du lịch thuê lại, lợi nhuận khá cao nên rất hấp dẫn các nhà đầu tư.

 Hơn 1 năm nay, bất động sản ở một số khu vực bị đẩy lên khá cao, nhiều chuyên gia lo lắng có thể xảy ra “bong bóng” như giai đoạn 2010-2011. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Tôi thống nhất với đánh giá của Ban Kinh tế trung ương là trên phạm vi cả nước, giá đất tăng nhanh và bất thường trong năm 2017 và những tháng đầu năm 2018, một số khu vực đã đạt đến đỉnh điểm như giai đoạn 2010-2011. Hiện tượng sốt đất do hoạt động đầu cơ đã xảy ra ở nhiều địa điểm, tuy nhiên vẫn mang tính cục bộ, chưa tạo thành một làn sóng mang tính rộng khắp như giai đoạn của chu kỳ trước.

Tôi nghĩ xu hướng tăng giá không bền vững của thị trường nhà đất là một đặc điểm của nền kinh tế Việt Nam. Chỉ tính từ thập niên 1990 cho đến nay, đã có ít nhất 4 chu kỳ tăng giá và đóng băng của thị trường nhà đất. Chu kỳ tăng giá hiện nay mới được quan sát thực sự rõ ràng trong năm 2017, mặc dù dấu hiệu tăng giá từ mức đáy đã xảy ra trước đó.

Trong giai đoạn này, chính sách tiền tệ của Việt Nam tiếp tục ở trạng thái nới lỏng, hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế để kích thích tăng trưởng. Mức lãi suất vay vốn thấp cùng với tiếp cận tín dụng dễ dàng giúp hoạt động đầu cơ “lướt sóng” nhà đất trở nên dễ dàng hơn.

* Rủi ro từ đầu tư bất động sản

 Trong gần 3 thập niên qua, thị trường bất động sản Việt Nam xảy ra khoảng 4 chu kỳ tăng giá và đóng băng lớn. Ông có thể chỉ ra những rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

- Hiện có 3 rủi ro lớn từ thị trường bất động sản Việt Nam là cung cầu đang diễn ra tình trạng mua bán kỹ thuật. Đồng thời, cung cầu chưa cân đối đang có sự lệch pha giữa nhà đầu tư và người mua khiến tình trạng tồn kho nhà ở vẫn còn nhiều. Đầu tư vào condotel xuất hiện từ năm 2015 và thực sự bùng nổ thu hút đông nhà đầu tư từ đầu năm 2017, song thủ tục cho người sở hữu căn hộ dạng này đang có nhiều bàn cãi và nhiều hiệp hội bất động sản đã đề nghị Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm cho người mua đầu tư.  Hiện Bộ Tài nguyên - môi trường đang xem xét việc cấp giấy chứng nhận.

 Thời gian qua, các chính sách về bất động sản đã có những thay đổi gì để giúp thị trường phát triển ổn định hơn?

- Dù vẫn còn một số điều cần tiếp tục sửa đổi để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định hơn, nhưng theo tôi chính sách của Nhà nước đã có những đột phá giúp doanh nghiệp, các nhà đầu tư thuận lợi hơn là cải cách thể chế. Cụ thể, thời gian giải quyết các thủ tục hồ sơ được rút ngắn, đơn giản giúp họ tiếp cận dễ dàng hơn. Đồng thời, chính sách về thống kê cũng rõ ràng hơn để các doanh nghiệp có thông tin sát nhất với thị trường giúp đánh giá, định hướng chính sách đầu tư cho phù hợp.

Nhưng theo tôi, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chính quyền địa phương phải tăng cường công tác thanh kiểm tra để quản lý điều chỉnh đi đúng hướng. Tránh trường hợp lợi dụng các thông tin thay đổi trong chính sách để tăng giá, đầu cơ gây đột biến về giá.

 Nhiều năm làm công tác quản lý về bất động sản, ông có những điều gì cần chia sẻ về lĩnh vực này?

- Tôi cho rằng thời gian qua đầu tư bất động sản đang có sự lệch pha giữa nhà đầu tư và người mua sản phẩm. Hiện nay, nhu cầu căn hộ, đất nền cho phân khúc trung bình rất nhiều, song nhiều nhà đầu tư vẫn chưa chú ý đến phân khúc này dẫn đến tồn kho căn hộ cao cấp nhiều, song căn hộ có giá rẻ, trung bình lại thiếu.

Cũng có những doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang đầu tư căn hộ giá trung bình và được thị trường đón nhận. Vì vậy, theo tôi các doanh nghiệp nên chú ý đầu tư nhà ở giá rẻ, trung bình thì cung cầu gặp nhau, tránh lệch pha. Tôi nghĩ các địa phương nên tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

 Xin cảm ơn ông!

Hương Giang (thực hiện)