Bài 2: Đô thị Long Thành - Nhơn Trạch: Hôm nay "nóng", ngày mai sẽ ra sao?

2 huyện Long Thành và Nhơn Trạch đóng vai trò rất quan trọng trong phát triển đô thị của Đồng Nai. Nhơn Trạch đã được quy hoạch trở thành thành phố nhưng nhiều năm qua vẫn "giậm chân tại chỗ", còn Long Thành phát triển đô thị đang đứng trước khó khăn do chưa có quy hoạch.

Huyện Long Thành vẫn đang đợi quy hoạch chi tiết hướng đến một khu đô thị hiện đại.

Không ít tập đoàn trong và ngoài nước, đã tìm đến Long Thành, đều đánh giá đây là vùng “đất hứa”. Nếu Đồng Nai sớm có quy hoạch đô thị cho vùng Long Thành sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn để khai thác tiềm năng và thế mạnh. Đô thị Long Thành hình thành và phát triển cũng sẽ thúc đẩy đô thị Nhơn Trạch trở nên sầm uất.

* Long Thành “nhấp nhổm” chờ quy hoạch

Ông Nguyễn Tấn Hưng, Phó chủ tịch UBND huyện Long Thành, cho biết hiện tại huyện chỉ có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và quy hoạch các xã nông thôn mới nhưng tất cả dừng ở quy hoạch chung. “Nhiều nhà đầu tư đến huyện xin đầu tư nhưng không thể thực hiện được dự án vì phải chờ quy hoạch. Chưa có quy hoạch chi tiết thì ngay cả việc quản lý xây dựng hiện nay cũng rất khó. Huyện đã kiến nghị với tỉnh và các bộ, ngành liên quan sớm thực hiện quy hoạch huyện xác định các nơi có lợi thế đầu tư dự án và khu vực phát triển đô thị” - ông Hưng nói. 

Theo các chuyên gia kinh tế, cùng với việc xây dựng Sân bay quốc tế Long Thành thì vùng đất phụ cận cần phát triển một thành phố sân bay để đáp ứng các nhu cầu dịch vụ cho sân bay này.

PGS-TS.Nguyễn Trọng Hòa (nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.Hồ Chí Minh) chuyên gia về quy hoạch cho rằng vùng Long Thành rất cần một quy hoạch tốt ngay từ đầu để phát triển nơi đây trở thành một đô thị sân bay với các khu chức năng đầy đủ. Ông Hòa cũng lưu ý nếu việc quy hoạch khu vực phụ cận Sân bay quốc tế Long Thành không được triển khai sớm, người dân đến ở đông và sau này gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện quy hoạch.

Đồng quan điểm này, TS.Lương Hoài Nam, chuyên gia về ngành hàng không, cũng cho rằng Sân bay quốc tế Long Thành xây dựng sẽ có tác động đến khu vực xung quanh rất lớn, vì vậy cũng cần tính toán kỹ đến các khu vực phụ cận của sân bay.

Theo đại biểu Quốc hội Dương Trung Quốc, tác động của Sân bay quốc tế Long Thành còn đến cả khu vực Nhơn Trạch, vì thế cần có một nghiên cứu kỹ về quy hoạch cho khu vực này.

Ý kiến chung của giới chuyên môn cho thấy khu vực phụ cận Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ đơn thuần là các khu dân cư mà còn có nhiều khu chức năng để phục vụ cho cảng hàng không. Các khu vực này khi quy hoạch sẽ phải dựa trên kết nối giao thông để được đồng bộ.

* Nhơn Trạch đứng đầu về quy hoạch đô thị

TS.Trần Du Lịch nhận định Nhơn Trạch là vùng đất phát triển đô thị khá đẹp, nơi đây có địa thế phát triển tốt hơn nhiều so với các vùng phía Đông của TP.Hồ Chí Minh vì có đất cao và bằng phẳng. Địa thế lại gần sông nước và tạo thành một thế tam giác kinh tế giữa TP.Hồ Chí Minh - Biên Hòa - Nhơn Trạch. Vấn đề là làm sao để kết nối được với TP.Hồ Chí Minh là việc quan trọng nhất. “Giữa quận 2 (TP.Hồ Chí Minh) và Nhơn Trạch chỉ cách nhau con sông, người dân vẫn đi làm qua lại. Hiện nay do chưa có cầu bắc qua nên còn ngăn cách, chỉ cần có cây cầu bắc sang là đô thị bên Nhơn Trạch sẽ khác hẳn” - ông Lịch nói.

Dù được quy hoạch đô thị bài bản nhưng khu trung tâm huyện Nhơn Trạch vẫn khá vắng vẻ.

Huyện Nhơn Trạch được các kiến trúc sư trong nước và nước ngoài đánh giá là thành phố mới được quy hoạch đô thị bài bản bậc nhất phía Nam. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Với diện tích hơn 41 ngàn hécta dự báo đến 2035 dân số khoảng
340-360 ngàn người và tỷ lệ đô thị hóa 62-70%. Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực gồm:  4 khu vực phát triển đô thị, 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng và 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn. Trong đó không gian đô thị lõi của Nhơn Trạch sẽ là các khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội trên tuyến đường 25B, 25C.

Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch Lê Mạnh Dũng cho biết: “Tuy được quy hoạch đô thị khá bài bản nhưng nhiều năm qua Nhơn Trạch chưa phát triển được như mong muốn là do hạ tầng kết nối chưa tốt. Các khu dân cư chưa có nhiều người sinh sống là do thiếu các dịch vụ khác đi kèm. Hiện nay, huyện đang tiến hành kết nối hạ tầng với những trục giao thông trọng điểm và  mời gọi đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ để thu hút người dân đến sinh sống ở các khu dân cư sẽ tạo sự sầm uất”.

Nhơn Trạch hiện có nhiều khu dân gần trung tâm huyện đã hoàn thiện hạ tầng nhiều năm nhưng vắng bóng người sinh sống, tạo nên sự vắng vẻ hoang tàn là do các chủ đầu tư chỉ nhắm đến những sản phẩm cao cấp, trong khi nhu cầu thực của nhiều người dân nơi đây là đất nền và nhà ở giá rẻ. Cung không đi theo cầu nên dẫn đến hình thành các khu dân cư bỏ hoang.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà - thị trường bất động sản, cho hay: “Không chỉ riêng Nhơn Trạch mà ở các nơi khác cũng vậy, phân khúc nhà, đất giá rẻ, trung bình thu hút nhiều người mua hơn vì nhu cầu rất lớn. Vì thế nếu Nhơn Trạch chỉ quy hoạch nhắm đến những khu dân cư cao cấp sẽ khó thu hút người dân đến sinh sống, dù thị trường bất động sản nơi này có sôi động thì cũng chỉ là những nhà đầu tư mua đi bán lại”.

Thực tế đã chứng minh: hàng chục dự án khu dân cư cao cấp đã làm xong hạ tầng ngay tại trung tâm huyện bỏ hoang nhiều năm nay không người ở, vì phần lớn người dân có nhu cầu ở thực thì không đủ khả năng mua đất làm nhà trong những khu dân cư này.

Hương Giang - Khắc Giới

Bài 3: Giải pháp nào cho đô thị Đồng Nai?