Chưa có giấy phép, vẫn xây, rao bán chung cư

PN - Chuyện thật như đùa, nhiều dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM hiện đang công khai rao bán hàng trăm căn hộ nhưng… không có giấy phép xây dựng.

Chưa có giấy phép đã xây lên năm tầng

Đó là chung cư (CC) Tecco Green Nest tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn, P.Tân Thới Nhất, Q.12, TP.HCM do Công ty cổ phần (CTCP) đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Tecco) làm chủ đầu tư. Đây là CC có 800 căn hộ, đã xây dựng đến tầng năm và đã rao bán phần lớn căn hộ.

Có dự án không rõ thông tin chủ đầu tư, lại có dự án chỉ được cho biết "sắp có giấy phép xây dựng" - Ảnh: Phùng Huy

Theo phản ánh của nhiều khách hàng mua căn hộ Tecco Green Nest, gần đây, họ đến tìm hiểu dự án nhưng không được nhân viên giao dịch cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan, trong đó có giấy phép xây dựng (GPXD). Trong khi đó, các nhân viên CT vẫn ngang nhiên quảng cáo, rao bán căn hộ khắp nơi. Chị T. (khách hàng mua căn hộ CC Tecco Green Nest) cho biết, thông qua các mẩu quảng cáo trên mạng, chị đến CT tìm hiểu dự án. Tại đây, nhân viên CT đưa ra rất nhiều giấy tờ pháp lý như: bản vẽ dự án, giấy phép phê duyệt quy hoạch, hợp đồng mua bán… và thuyết phục chị mua. Thế nhưng, khi chị đề cập đến GPXD thì nhân viên CT cho rằng công trình đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 nên… không cần GPXD. Tuy nhiên, khi chị tìm hiểu thì được biết công trình trên phải có GPXD mới được thực hiện.

Để làm rõ vụ việc, trong vai khách hàng đi mua căn hộ, chúng tôi đã liên hệ với một nhân viên môi giới tên H. tại sàn giao dịch bất động sản của CT CP đầu tư phát triển xây dựng Hoàng Nam tại số 299 Phan Văn Hớn, Q.12 (đơn vị phân phối căn hộ CC Tecco Green Nest), H. thuyết phục: “Đối với căn hộ Tecco Green Nest, khách hàng chỉ bỏ ra khoảng 690 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ hai phòng ngủ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn hỗ trợ khách hàng vay vốn lên tới 70% giá trị căn hộ từ gói 30.000 tỷ đồng”. Tuy nhiên, khi hỏi về hồ sơ pháp lý dự án thì nhân viên CT… ấp úng không trả lời được và xin “tham vấn” lãnh đạo.

Dự án First Home còn ngổn ngang sình lầy, chưa xong phần móng

Sau một hồi chờ đợi, chúng tôi gặp một người đàn ông giới thiệu tên Thuận, là Trưởng phòng kinh doanh của CT. Ông Thuận mang ra một xấp hồ sơ gồm: văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; giấy sang nhượng đất của một cá nhân cho CT; bản vẽ dự án; bản vẽ quy hoạch… và cho rằng dự án đủ hồ sơ pháp lý để xây dựng. Khi chúng tôi đề nghị phải có GPXD mới mua, ông Thuận thú thật: “Dự án chưa có GPXD”. Tuy nhiên, để “cầm chân” khách hàng, ông Thuận cam kết: “Trong tháng 11/2014, sẽ có GPXD”.

 Chưa khởi công đã rao bán

Tương tự, tại P.Bình Trưng Tây, Q.2 có dự án La Astoria do CT CP đầu tư xây dựng An Gia Hưng làm chủ đầu tư, được động thổ từ tháng 9/2014. Trên các website rao vặt, nhiều thông tin chào bán dự án với giá từ khoảng 900 triệu đồng đến hơn một tỷ đồng/căn. Trong khi đó, theo thông tin từ nhiều khách hàng, dự án đang có nhiều vấn đề mập mờ về pháp lý.

Để tìm hiểu vụ việc, ngày 5/11, chúng tôi đến sàn giao dịch bất động sản Hưng Hưng Thịnh của CT CP đầu tư Hưng Hưng Thịnh, tại số 34 - 36 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q.1 (đơn vị phân phối dự án La Astoria). Tại đây, chúng tôi gặp bà Đặng Thị Bích Dung - Trưởng phòng Kinh doanh sàn giao dịch Hưng Hưng Thịnh. Bà Dung cho biết, dự án có tổng cộng 374 căn hộ, diện tích từ 45m2 - 61m2, giá bán từ 17 triệu đồng/m2. Trong đó, có nhiều căn hộ được thiết kế thêm gác lửng có giá bán trên 20 triệu đồng/m2. Dự án có đầy đủ tiện ích: khu thương mại, bệnh viện, trường học, công viên…

Sau một hồi nghe “quảng cáo”, chúng tôi đề nghị xem hồ sơ pháp lý thì bà Dung đưa ra giấy phép quy hoạch, quyết định phê duyệt đánh giá tác động môi trường, quyết định phê duyệt khu nhà ở… Chúng tôi đề nghị cung cấp giấy tờ chứng minh dự án đã được đóng tiền sử dụng đất và GPXD thì bà Dung chỉ cung cấp được biên nhận chứng minh chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nhiều khả năng dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Dung cũng thừa nhận dự án chưa có GPXD. Tuy nhiên, bà Dung cho biết dự án sắp có GPXD và sẽ cung cấp sớm cho khách hàng.

Trước tình hình trên, chúng tôi tỏ ra lo ngại đối với căn hộ xây thêm gác lửng bên trong: “Dự án chưa có GPXD có nghĩa việc xây thêm gác lửng bên trong căn hộ chưa được cơ quan chức năng phê duyệt?”. Bà Dung trấn an: “Anh yên tâm, nếu không được cấp giấy chủ quyền, công ty sẽ hoàn tiền lại”. Theo bà Dung, hiện dự án đã có 251 khách hàng đặt mua. Trong đó, trên website: la-astoria.com.vn, theo chủ đầu tư dự án, cách nay khoảng hai tháng, trong ngày khai trương nhà mẫu, đã có hơn 200 khách hàng đặt mua căn hộ La Astoria. Theo bà Dung, hiện dự án chỉ mới đóng cọc nhồi.

Tương tự, theo phản ánh từ nhiều khách hàng, tại dự án CC Trường Thọ (First Home Thủ Đức), hiện cũng tồn tại nhiều vấn đề không rõ về pháp lý. Theo đó, dự án được quảng cáo do CT CP tổ chức nhà quốc gia (NHO) làm chủ đầu tư, nhưng trên giấy tờ pháp lý lại ghi CT CP Bách Niên Gia làm chủ đầu tư. Khách hàng đến mua căn hộ cũng không được cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan.

Ngày 6/11, chúng tôi đến sàn giao dịch bất động sản Smartland của CT TNHH bất động sản Smartland tại số S53-1Sky Garden 2, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Q.7. Tại đây, chúng tôi gặp một nhân viên tên X. X. giới thiệu hàng loạt căn hộ có diện tích 47,21m2; 51,93m2; 57,57m2… và cho biết đây là dự án được vay gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng, nếu chúng tôi mua sớm còn được tặng thêm ti vi, máy lạnh, tủ lạnh, máy nước nóng. Chúng tôi tỏ ra hào hứng với dự án này và đề nghị xem giấy tờ pháp lý thì X. chỉ đưa ra được quyết định chấp thuận cho chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất và quyết định phê duyệt quy mô dự án.

Chúng tôi đề nghị cung cấp GPXD thì X. không cung cấp được và cho biết, dự án đang trong quá trình điều chỉnh giấy phép, sẽ cung cấp sau. Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, quyết định phê duyệt đầu tư dự án của Sở Xây dựng TP chỉ cho phép diện tích căn hộ của dự án này có quy mô từ 64,48m2 - 80,08m2, trong khi đó, hiện dự án đang chào mời nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn. Liệu có hiện tượng chẻ nhỏ căn hộ để bán ở dự án này? Và việc chẻ nhỏ căn hộ đã được các cơ quan chức năng cho phép?

Khách hàng ôm rủi ro

Đối với dự án CC Tecco Green Nest, theo Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin dự án này xây dựng trái phép là hoàn toàn chính xác. Vừa qua, Sở đã tiến hành rà soát toàn bộ hồ sơ vụ việc, kết quả cho thấy, sau khi dự án xây dựng đến tầng năm thì UBND P.Tân Thới Nhất, Q.12 đã phát hiện và lập biên bản đình chỉ xây dựng. Theo quy định, thẩm quyền xử lý công trình trên thuộc UBND Q.12. Tuy nhiên, về trách nhiệm của Sở Xây dựng, trước mắt, Sở sẽ có văn bản đề nghị UBND Q.12 chỉ đạo UBND P.Tân Thới Nhất phối hợp với Đội trật tự đô thị Q.12 triệt để giám sát việc ngừng thi công của chủ đầu tư. Không để chủ đầu tư lén lút thi công trong thời gian các cơ quan chức năng ra các quyết định xử lý hành chính tiếp theo. Đồng thời, đề nghị UBND Q.12 kiểm tra, rà soát việc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản của dự án và xem xét xử lý vi phạm. Trong thời gian 60 ngày, nếu chủ đầu tư vẫn không có giấy phép xây dựng thì các cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế tháo dỡ.

Điều đáng nói, việc để dự án xây dựng đến tầng năm mới phát hiện xây dựng trái phép rõ ràng cho thấy việc quản lý của chính quyền địa phương quá yếu kém. Hậu quả là hàng trăm khách hàng phải lãnh đủ. Bởi theo một nhân viên của sàn giao dịch bất động sản thuộc CT Hoàng Nam, hiện đã có hơn 50% số căn hộ trong dự án đã được khách hàng đặt mua.

Theo tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế bất động sản, trong các dự án chưa có GPXD và các giấy tờ pháp lý liên quan đến các dự án trên, ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, còn có trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định, các sàn giao dịch bất động sản khi bán hàng phải đảm bảo dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không thể bán một dự án “lôm côm” không đảm bảo pháp lý, rồi để khách hàng “sống chết mặc bay”. Các cơ quan chức năng phải có nhiệm vụ kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm những sàn giao dịch bất động sản dạng này.

Ngoài ra, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho biết, khách hàng mua phải những dự án chưa có GPXD sẽ đối diện rất nhiều rủi ro. Trước tiên, nếu sắp tới dự án không được cấp phép xây dựng thì sẽ phải tháo dỡ công trình. Khách hàng chỉ còn cách khởi kiện chủ đầu tư ra tòa đòi tiền lại. Trường hợp dự án được cấp GPXD tiếp thì không ai biết được những hạng mục mà chủ đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô” như: “chẻ” nhỏ căn hộ, xây thêm gác lửng… có được cơ quan chức năng thông qua hay không. Trường hợp không được cơ quan chức năng cấp phép, tương lai dự án sẽ không được hoàn công. Khách hàng sẽ không được cấp giấy chủ quyền nhà. Bên cạnh đó, đối với dự án đã xây dựng trái phép một phần như Tecco Green Nest thì không ai biết được chất lượng công trình này sẽ ra sao, bởi trong quá trình xây dựng, liệu chủ đầu tư có tuân thủ quy định thiết kế và có đơn vị giám sát hay không…

Theo luật sư Nguyễn Văn Trương - Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương, Nghị định 71/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II hoặc với các tổ chức, cá nhân khi dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt, đã khởi công xây dựng công trình và đã thông báo cho Sở Xây dựng biết. Trong khi theo Luật Xây dựng, dự án chỉ được phép khởi công khi đã có GPXD và một số giấy tờ liên quan. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng được huy động vốn từ tiền ứng trước từ các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, muốn thực hiện hợp đồng này, dự án phải được thiết kế kỹ thuật nhà ở, đã thi công xong phần móng. Trong đó, các hợp đồng góp vốn không được vượt quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án.

Như vậy, trong trường hợp các dự án trên chưa khởi công xây dựng nhưng đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, mua bán căn hộ thì chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn trái phép. Bên cạnh đó, nếu các chủ đầu tư trên đã ký hợp đồng trên 50% số căn hộ trong dự án là đã huy động vốn vượt quá 20% theo quy định. Chuyện này đang diễn ra nhan nhản trên địa bàn TP.HCM.

Khách hàng mua phải những dự án chưa có giấy phép xây dựng sẽ đối diện rất nhiều rủi ro. Trong trường hợp các dự án trên chưa khởi công xây dựng nhưng đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, mua bán căn hộ thì chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn trái phép.

 PHAN TRÍ